Hoy, 23 de abril, entra en vigor el Real Decreto-Ley 15/2020 que va a permitir a PYMES y Autónomos demorar el pago de sus alquileres en el caso de inmuebles para uso distinto de vivienda, es decir, locales comerciales o viviendas donde se desarrolle actividad económica, excluyendo a grandes inmuebles.
Enlace añadido por la extensión vLexEl Gobierno entra así, con la excusa de la cláusula «rebus sic stantibus» (mientras las cosas permanezcan como están) de elaboración jurisprudencial y doctrinal –porque la ley no la contempla–, a modular las obligaciones de los contratos de arrendamiento urbano al entender que circunstancias excepcionales de fuerza mayor han alterado el equilibrio del mismo. Sobre esa base, el Gobierno permite al arrendatario la demora en el pago de hasta cuatro mensualidades de renta.
Es verdad que esta medida excluye a los arrendadores personas físicas siempre y cuando no sean grandes tenedores de inmuebles, esto es, que no tengan 10 inmuebles urbanos o más. En esos casos, personas físicas no grandes tenedores, entendemos que, en ausencia de acuerdo, queda expedita la vía de los tribunales para intentar modular las obligaciones del contrato en virtud de la alteración aludida, si bien conviene recordar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige, entre otras cuestiones, que sean contratos de cierta duración.
El caso es que las Pymes y los autónomos que o bien se hayan visto obligados a suspender su actividad o bien sus ingresos hayan caído un 75% en el mes natural anterior, podrán demorar el pago de las rentas, que se aplicará de manera automática, hasta un máximo de 4 meses. Incluso se puede alterar el destino de la fianza para hacer frente a las rentas y luego reponerla en el siguiente año.
Pero las rentas dejadas de abonar se deben devolver en los próximos dos años, sin penalización ni devengo de intereses, (esto es más que discutible y puede ser fuente de litigiosidad, pues el que financia la demora es el arrendador) o en todo caso dentro de los límites temporales del contrato.
Lo más sorprendente de esta cuestión es que el Gobierno justifica su decisión de modular las obligaciones en base a la cláusula rebus sic stantibus, y eso podría interpretarse como que esa modulación que el ejecutivo eleva a rango de ley es la máxima a la que pueden aspirar las partes, vedando el acceso a los tribunales al arrendatario que entienda que esta situación creada por el coronavirus altera lo pactado hasta el punto de que no hubiera cerrado el pacto en los términos en que se hizo de haber sabido que algo así pudiera ocurrir y que la modulación del Real Decreto Ley no restituye el equilibrio a las obligaciones de las partes.
En mi opinión, este Decreto Ley no puede impedir que tras la modulación que implica la demora del pago de unas cuantas mensualidades de renta (¿pan para hoy y hambre para mañana?) las partes puedan acudir a los tribunales buscando una modulación diferente si no llegan antes a un acuerdo, que es lo que creemos más inteligente para unos y otros. Porque un mal acuerdo es siempre mejor que un buen pleito.
Domingo Funes Arjona
Abogado