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¿Puedo revisar el precio del alquiler de mi restaurante a causa de la pandemia?

Sin rodeos: si, puedes. Y te explicamos por qué. Todo contrato de arrendamiento parte de un equilibrio “ideal”, sinalagmático, logrado entre las partes tras una negociación más o menos intensa. Se supone que ambas partes reciben lo que ellos han entendido que es igual, que ninguno se aprovecha, por decirlo en términos coloquiales, del otro. Obviamente, eso no garantiza el éxito del negocio. Ni siquiera garantiza que mi precio sea adecuado a ojos de un tercero. Igual estoy pagando mucho para la zona y eso va a condenar mi negocio al cierre. Pero eso es lo que yo, libremente, y creyendo que era justo, he pactado y debo cumplir. Así, en términos abstractos, ideales, existe un claro equilibrio entre la renta que abono al arrendador y el fantástico local en esquina que me cede para el negocio.

Pero todo contrato se hace pensando en que las  circunstancias de la vida van a seguir siendo más o menos iguales, con sus altibajos, con sus crisis, pero a fin de cuentas similares. Las crisis, los  vaivenes de la vida, el cambio de hábitos de los consumidores, etc, no son más que expresiones del riesgo que se asume cuando alguien monta un negocio. Sin embargo, hay situaciones absolutamente inesperadas, impredecibles y que inciden de tal manera en la relación contractual que terminan desplazado el eje mismo del acuerdo a modo de terremoto. La pandemia que estamos viviendo es una de ellas. ¿Quién podía imaginar al momento de firmar el arrendamiento que tendría que cerrar su bar como consecuencia de la misma? ¿Quién podía imaginar que se restringirían en los términos que se ha hecho, las condiciones para ir a bares, discotecas u otros establecimientos de hostelería?

Así, cuando de forma sobrevenida, por fuerza mayor, es decir algo que ha venido de forma inevitable e impredecible, cambian de forma sustancial las condiciones en que firmamos el contrato, la ley permite atemperar el célebre “pacta sunt servanda“, esto es, los pactos se hacen para ser cumplidos, por la no menos importante cláusula “rebus sic stantibus, es decir, estando así las cosas o mientras la cosas sigan igual. Es decir, si las cosas cambian en la forma indicada, hasta el punto de romper el equilibrio antes aludido, por causa de fuerza mayor, cada una de las partes podrá desistir del contrato o renegociarlo.  El Tribunal Supremo,  en sentencias  333/2014 de 30 de junio y la 591/2014, de 15 de octubre afirma que la cláusula rebus sic stantibus se presenta como un instrumento consustancial a la propia dinámica del Derecho y de su correlato económico, particularmente de la salvaguarda de la economía de los contratos y, por extensión, de las empresas y de los empleos”.

La situación provocada por la pandemia tiene especial incidencia en el mundo de la hostelería, que es probablemente la actividad económica más afectada, pero el mismo razonamiento es válido para otros sectores que puedan verse afectados con igual intensidad.

Así pues, los arrendatarios de bares, restaurantes, pub, discotecas, etc, que se encuentren en esa situación, podrán renegociar sus rentas o desistir del contrato de forma justificada y sin ser penalizado o moderando su penalización. En esos términos se ha pronunciado recientemente el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid en un auto de medidas cautelares, que ha liberado del pago al arrendatario de una discoteca hasta que se supriman las medidas limitadoras impuestas por las administraciones y, tras ello, permitiendo pagar la mitad de la renta hasta que llegue el juicio porque existen indicios bastante claros de que la situación económica tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios, porque por su propia dinámica habitual conllevan un mayor riesgo de contagio”

Así, visto lo visto, no solo sería desde nuestro punto de vista posible, sino que sería muy recomendable  iniciar contactos con los arrendadores para renegociar la renta a la vista de la situación  y de no encontrar respuesta adecuada, acudir a los tribunales.

 

Domingo Funes

Abogado

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